一、“十二五”以来我市房地产业发展基本情况及研判

 “十二五”以来，市发改局共核准房地产项目67个，总投资121.49亿元，批复总建筑面积514.6万方，实际完成投资29.78亿元，全市累计销售商品房18051套，剩余可出售套数8334套。我市房地产发展总体健康，主要表现在：

一是城镇住房供需基本平衡。“十二五”期间，我市城镇人口年均递增近2万人，按2013年人均居住面积43.7平方米、每户3人计算，需刚性住房约2万/3人＝6700户×130平方米＝87万方；流动转入人口按0.6万人递增，需住房0.6万/2人＝3000户×100平方米＝30万方。两者合计，我市住宅建设年刚性需求117万方左右，与我市年均批复建筑面积128.65万方基本平衡，且基本上为刚需房。

二是城区住房价格处在可承受区间。按照国际计算标准，房屋总价一般为居民家庭年平均收入的3-6倍，2013年我市城镇居民人均年收入为19850元，房屋总价按户均3.5人6倍的家庭年收入计算为41.7万元，每平方4000元左右，与我市2013年房地产市场价格大致相当，但接近上限。

三是我市房地产市场后期存在去库存化阶段。我市2011年审批房地产建筑面积92.4万方，2012年101.2万方，房地产供给基本平衡，到2013年批复面积突增一倍，达到205.4万方，2014年上半年也达到115.6万方，由于量升积压，导致了截止2014年6月我市商品房剩余8334套可售，结合目前国家关于房地产宏观政策及我市年刚性住房需求量，我市房地产市场将形成一年左右的去库存化时期。

二、房地产业发展对我市经济社会发展的影响

    1、房地产业对GDP拉动作用日益明显。“十二五”以来，房地产核准投资121.49亿元，投资贡献率达到13.04%，其中，2014年上半年达到21.27%。

    2、房地产业对地方税收财政贡献率越来越高。2013年我市房地产税收51650万元，占税收总收入68.48%，2011-2013年年均增长40.71%，高于同期税收增长10.33个百分点。2011年—2014年6月，全市房地产业（商服用地）实现土地出让净收益247907万元，累计征收城市基础设施配套费收入12060万元，累计征收打包规费等非税收入18090万元。

3、城乡居民从房地产业得到收入比重越来越大。据统计，2012年，农民从房地产业得到收入1703.13元，占农民年均纯收入18.88%。2013年，城镇居民人均财产性收入（出租房屋的门面）为98.89元，同比增长33.20%；农民建筑工大工300元一天，小工200元一天，拉动社会平均工资较大幅度提高。

4、促进城镇化率和居民居住条件稳步提升。随着房地产业的发展，我市2010年至2013年城镇化率年均增长1.80%，城镇人口年均增加2万人，城镇人均居住面积年均增长6平方米左右。

三、我市房地产业发展存在的问题及建议

1、加强规划服务，提升房地产品质。我市房地产业的发展越来越多的受到城市发展总规不配套、房地产业专项规划缺失、规划管理不到位等问题的制约，导致房地产开发无序，综合配套不完善，资源集约化程度低等问题，既影响了城市形象和房地产品质，更造成了经济和社会效益低下。因此，要充分发挥规划龙头作用，一是根据《汉川市城市总体规划（2012-2030）》，统筹安排、统一规划，协调配套好土地利用、建筑等各项专项规划，使专规与总规综合配套，更好地发挥其在资源配置上的总体指导作用；二是制定我市房地产专项规划。根据城市发展规划和近期建设规划，综合评价各区域的发展条件，科学编制房地产详细规划，结合住房市场需求年度建设计划，合理布局各类开发小区和居民小区；三是加强规划服务意识，坚持项目决策规委会制度，所有开发项目必须在规划指导下进行申报，集体审理，规范运行，简化规划审批程序，提高服务效率；四是提高规划管理水平。由规划部门或发改局牵头，建立多部门联动机制，制定规划跟踪管理机制，不断调整、完善各项规划，提高地块详细规划覆盖率。

2、强化供地计划，突出量化调控。我市经济社会发展和其他很多地区一样对土地出让的依赖度很高，为了追求更充足的经济发展动力，在土地供给的过程中不免出现无序、过量等问题，致使房地产项目井喷式建设、销售，而我市房地产需求是有限的，长远而言，不利于房地产市场的持续发展。因此，要严格执行年度供地计划制度，每年由市政府牵头，会同相关部门按市场需求制定房地产供地计划及具体供地方案，未纳入计划的土地不得进入市场。市国土局要实时更新供地量、土地存量，市规划局要按照控规的要求出具规划设计条件，市建设局要统计商品房新开工、在建、竣工面积，房管局要对房屋销售登记数据、空置率、价格等进行监测分析，及时向市政府提供信息，以利于市政府实行市场调节，及时调整供地和开发规模，借助供地杠杆平衡供求关系，更好地发挥土地供给的引导作用，并做好信息公开、预示预警，防止出现大幅波动。

3、加强房地产行业管理和市场秩序整顿。房地产行业内仍存在诸如违规预售、房产企业管理水平良莠不齐等问题；在房地产市场秩序方面，小产权房泛滥，工业地产、专业市场围城，重复建设，冲击和扰乱了房地产市场。因此，要进一步引导、规范房地产市场各方行为。一是规范房地产市场秩序，加大对非法转让土地、擅自改变土地用途和违规进行小产权房开发的查处打击力度。二是加强行业管理，严格执行房地产市场主体资质审查制度，通过提高准入门槛的方式，淘汰一批专业人员缺乏、项目管理水平低、抗风险能力差的小型房企，清退一批有资质但长期无建设开发项目的企业，引导企业进行品牌、诚信建设，做大做强。三是加大市场监管力度。建立商品房预售金管理制度，市房管局与相关部门联动负责预售金的监督管理，建立房地产开发企业诚信档案，并定期公示，预防金融风险。

4、加强房地产行业售后服务与管理。房地产开发的售后问题主要体现在小区物业管理无章可循、难以为继，这是我国当下的一个普遍问题，极大的制约了企业品牌树立、群众生活水平提高，已成为一个潜在的威胁社会安定的隐患。因此，要从提高民生、维护稳定的高度，积极探索房地产物业管理的方法途径。按照“谁开发，谁管理”的原则，要求开发企业必须负责其开发小区的物业管理，或自行管理，或委聘其他物业管理公司进行管理。新建设的居民小区，由房地产主管部门会同所在地的街道办事处、村(居)委会及小区居民代表共同选举产生小区管理委员会，代管居民小区的物业管理，条件成熟后，由小区管理委员会委聘物业管理公司管理。同时，出台地方性政策规定，鼓励成立市场化、民营化的物业管理企业，建立健全小区物业管理企业运行机制和管理模式，用市场经济的办法，规范物业管理。